Make your own free website on Tripod.com

ภาคผนวก

ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับค่าธรรมเนียม ภาษี อากร และภาษีธุรกิจเฉพาะ

1.ค่าธรรมเนียม

                         ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ นอกจากพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนตามประเภทที่กำหนดไว้ข้างต้นแล้ว ยังต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเป็นค่าคำขอแปลงละ 5 บาท ค่ามอบอำนาจ (ถ้ามี) เรื่องละ 20 บาท ค่าใช้จ่ายเป็นค่าพยาน (กรณีผู้ขอมิได้นำพยานมาเอง) คนละ 10 บาท ทั้งนี้ตามข้อ 2 (10) (ก), (ฉ) และข้อ 4(5) ของกฎกระทรวงฉบับที่ 47 (พ.ศ.2541) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497

2.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

                         2.1 กรณีบุคคลธรรมดา (ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป. 100/2543 เรื่องการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ กรณีการขาย การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์)

                             เพื่อให้เจ้าพนักงานสรรพากรถือเป็นแนวทางปฏิบัติในการตรวจ และแนะนำสำหรับการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ กรณีการขาย การโอนสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กรมสรรพากรจึงมีคำสั่งดังต่อไปนี้

                             ข้อ 1. ให้ยกเลิกคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป. 9/2528 เรื่อง การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ และกรณีที่เจ้าพนักงานประเมินไม่ต้องไม่ต้องกำหนดราคาขาย ลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2828

                             ข้อ 2. คำว่า "ขาย" ในการจัดเก็บภาษีเงินได้ หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าด้วยวิธีใด และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร แต่ไม่รวมถึง

                                     (1) การขาย แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลในกรณีดังต่อไปนี้

                                                     (ก) การให้ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มีค่าตอบแทน

                                                     (ข) การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กับส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล เฉพาะในกรณีที่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจนั้น มิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น

                                     (2) การโอนโดยทางมรดกให้แก่ทายาท ซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์

                             ข้อ 3. ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หมายถึง บุคคลธรรมดา ผู้ถึงแก่ความตาย กองมรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล

                             ข้อ 4. การขายอสังหาริมทรัพย์ กรณีที่มีการถือกรรมสิทธิ์รวม ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามข้อ 3 มีหน้าที่ต้องเสียภาษี ดังนี้

                                     (1) กรณีการถือกรรมสิทธิ์รวมเกิดขึ้นเนื่องจากการได้รับมรดก การให้โดยเสน่หา การครอบครองปรปักษ์ หรือจากการที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้บุคคลอื่นเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมในภายหลัง ให้บุคคลแต่ละคนที่ถือกรรมสิทธิ์รวมเสียภาษีเงินได้ในฐานะบุคคลธรรมดา โดยแยกเงินได้ตามส่วนของแต่ละคนที่มีส่วนอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวม

                                     (2) กรณีการถือกรรมสิทธิ์รวมเกิดขึ้นเนื่องจากการทำนิติกรรมซื้อขาย ขายฝาก หรือแลกเปลี่ยนโดยเข้าถือกรรมสิทธิรวมพร้อมกัน ให้เสียภาษีเงินได้ในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญ หรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล แต่หากไม่ได้มีการเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมพร้อมกัน ให้บุคคลแต่ละคนที่ถือกรรมสิทธิ์รวมเสียภาษีเงินได้ในฐานะบุคคลธรรมดา โดยแยกเงินได้ตามส่วนของแต่ละคนที่มีส่วนอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวม

                             ข้อ 5. การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้คำนวณจากราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดขึ้น ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยมีหรือไม่มีค่าตอบแทน ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นอย่างไรก็ตาม โดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยุ่ในวันที่มีการโอนนั้น ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

                             ข้อ 6. วิธีปฏิบัติในการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้จ่ายเงินได้ให้แก่ผู้รับซึ่งขายอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย และนำส่งเงินภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะที่มีการจดทะเบียน ดังนี้

                                     (1) สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าจ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

                                     (2) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจาก (1) ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

                                     คำว่า "จำนวนปีที่ถือครอง" ตามวรรคหนึ่ง (1) และ (2) หมายถึง จำนวนปีนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปีและเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี

                                     กรณีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน ถือว่าผู้โอนเป็นผู้จ่ายเงินได้ ผู้โอนมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย และนำส่งเงินภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะที่มีการจดทะเบียน โดยถือปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการตามวรรคหนึ่ง

                                     ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ตาม (1) และ (2) เฉพาะกรณีเงินได้จากการชายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ที่ต้องชำระในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดิน เมื่อคำนวณภาษีแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย

                             ข้อ 7. ผู้มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ 6 จะเลิอกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามมาตรา 48 (1) และ (2) แห่งประมวลรัษฎากร ได้ดังนี้

                                     (1) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย นำส่งไว้แล้ว

                                     (2) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้า หรือหากำไร แต่ได้ยื่นรายการแสดงเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว และคำนวณภาษีโดยหักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควร โดยจำนวนภาษีที่คำนวณได้ต้องไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย และเมื่อนำภาษีหัก ณ ที่จ่าย ตามข้อ 6 มาหักออกแล้ว มีภาษีที่ชำระไว้เกินผู้มีเงินได้มีสิทธิขอคืนภาษี

                                     เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามวรรคหนึ่ง หมายความรวมถึงเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายและนำส่งตามข้อ 6 ไว้แล้ว

                             ข้อ 8. ผู้มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย นำส่งตามข้อ 6 และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว เมื่อถึงกำหนดยื่นรายการเพื่อเสียภาษีเงินได้ ให้ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ เฉพาะกรณีผู้มีเงินได้ดังกล่าว ไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืนหรือไม่ขอเครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน

                             ข้อ 9. ผู้มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางการค้า หรือหากำไร ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายและนำส่งไว้ตามข้อ 6 ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มารวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามมาตรา 48 (1) และ (2) แห่งประมวลรัษฎากร โดยต้องคำนวณหักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควร

                             ข้อ 10. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้ ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

                                     (1) การโอนโดยทางมรดกซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ทายาท ไม่ว่าจะเป็นทายาทโดยธรรมหรือทายาทโดยพินัยกรรม

                                     (2) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตนเอง โดยไม่มีค่าตอบแทน บุตรชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม

                                     (3) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หาที่ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ทั้งนี้ เฉพาะการโอนในส่วนที่ไม่เกิน 200,000.- บาท ตลอดปีภาษีนั้น

                                     (4) การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล เฉพาะกรณ๊ที่ผู้โอนได้รับค่าตอบแทนเป็นสิทธิในการใช้ทรัพย์สินที่โอนนั้นเพื่อกิจการผลิตสินค้าของตนเอง

                                     (5) การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ เฉพาะที่ดินที่ต้องเวนคืนและอสังหาริมทรัพย์อื่นบนที่ดินที่ต้องเวนคืน

                                     (6) กรณีสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ต้องตกไปเป็นของบุคคลอื่นตามมาตรา 1367 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือโดยการถูกแย่งการครอบครอง และมิได้ฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้นภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตามมาตรา 1375 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือโดยการสละเจตนาครอบครองหรือไม่ยีดถืออสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไป ซึ่งเป็นเหตุให้การครอบครองสิ้นสุดลงตามมาตรา 1377 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจ้าของสิทธิครอบครองเดิมไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีเงินได้

                                     อสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลอื่นได้สิทธิครอบครองไปตามวรรคหนึ่ง เป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ได้สิทธิครอบครองจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ตามปกติ

                                     (7) กรณีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ต้องตกไปเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีเงินได้

                                     อสังหาริมทรัพย์ที่ได้เป็นกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามวรรคหนึ่ง เป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากรของผู้ได้กรรมสิทธิ์ ซึ่งจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ตามปกติ

                                     (8) การแบ่งสินสมรสที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งราคาของแต่ละฝ่ายเท่ากัน ไม่ถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้

                                     (9) การแก้ไขหรือการเพิ่มเติมชื่อคู่สมรสในเอกสารสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินสมรสไม่ถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้

                                     (10) กรณีครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้เคียงกัน เนื้อที่เท่ากัน แต่ถือโฉนดที่ดินไว้ผิดสับเปลี่ยนกัน เมื่อได้ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินแก้ไขชื่อในโฉนดให้เป็นการถูกต้องแล้วโดยมิได้เจตนาแลกเปลี่ยนที่ดินกัน ไม่ถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้

                                     (11) กรณีปรากฎหลักฐานชัดแจ้งว่าเป็นตัวแทนถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์แทนตัวการ เมื่อตัวแทนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่ตัวการโดยไม่ได้รับเงินหรือประโยชน์อื่นใดเป็นการตอบแทน การโอนดังกล่าวไม่ถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้

                             ข้อ 11. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ในกรณีดังต่อไปนี้ พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องกำหนดจำนวนเงินเพิ่มขึ้นในการจัดเก็บอากรแสตมป์ตามมาตรา 123 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร

                                     (1) กรณีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยการขายให้แก่ส่วนราชการ องค์การของรัฐบาลตามความในมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากร เทศบาล สุขาภิบาล องค์การบริหารราชการส่วนท้องถิ่นหรือรัฐวิสาหกิจ ให้ถือว่าจำนวนเงินที่ผู้จ่ายเงินดังกล่าวจ่ายนั้นเป็นจำนวนเงินที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นตามปกติแล้ว

                                     (2) กรณีการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่วนราชการหรือหน่วยงานตามที่กล่าวใน (1) เป็นผู้ทอดตลาด ให้ถือว่าจำนวนเงินค่าขายทอดตลาดนั้น เป็นจำนวนเงินที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นตามปกติแล้ว

                                     (3) กรณีที่มีการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ให้ถือว่าจำนวนเงินค่าทดแทนจากการเวนคืนดังกล่าวเป็นจำนวนเงินที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นตามปกติแล้ว

                             ข้อ 12. ระเบียบ ข้อบังคับ คำสั่ง หนังสือตอบข้อหารือ หรือทางปฏิบัติใดที่ขัดหรือแย้งกับคำสั่งนี้ให้เป็นอันยกเลิก

                         2.2 กรณีนิติบุคคล

                             กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเป็นผู้ขายหรือผู้โอน ให้หักและหรือนำส่งภาษีเงินได้ในอัตราร้อยละ 1 ของราคาขาย (ทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม) กับราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามประมวลกฎหมายที่ดิน จำนวนใดสูงกว่าให้ถือจำนวนนั้นเป็นราคาขาย

                         2.3 การหักค่าใช้จ่าย ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาดังต่อไปนี้

 

จำนวนปีที่ถือครอง

 

 

ร้อยละของเงินได้

 

 

1

 

 

92

 

 

2

 

 

84

 

 

3

 

 

77

 

 

4

 

 

71

 

 

5

 

 

65

 

 

6

 

 

60

 

 

7

 

 

55

 

 

8 ปีขึ้นไป

 

 

50

 

3.อากรแสตมป์

                         กรณีต้องเสียอากรแสตมป์ใบรับ

                         การจดทะเบียนโอนหรือก่อตั้งสิทธิใดๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยมีค่าตอบแทน ต้องเสียอากรแสตมป์เป็นตัวเงินในฐานะใบรับ ตามลักษณะตราสาร 28 (ข) แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ท้ายหมวด 6 ลักษณะ 2 แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับจำนวนเงินตั้งแต่ 200 บาทขึ้นไป ทุก 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท เสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท

                         กรณีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ได้รับการยกแว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ใบรับ

4.ภาษีธุรกิจเฉพาะ

                         หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

                         1. คำว่า "ขาย" ในการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะหมายความรวมถึง สัญญาจะขาย ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ เช่าซื้อ หรือจำหน่ายจ่ายโอน ไม่ว่าจะมีประโยชน์ตอบแทนหรือไม่

                         2. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังต่อไปนี้ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

                                     (1) ขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน

                                     (2) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

                                     (3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว

                                     (4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว

                                     (5) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคลตามมาตรา 77/1 แห่งประมวลรัษฎากร

                                     (6) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้อสังหาริมทรัพย์นั้น

                         3. การจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อยู่ในเกณฑ์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ มีดังนี้

                                     (1) การขายที่ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ตามข้อ 2 และจดทะเบียนขายเกินกำหนดห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

                                     (2) การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

                                     (3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก

                                     (4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ ที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น

                                         ในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างตาม (4) ได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลาห้าปีให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง

                                     (5) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน ให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายแต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม

                                     (6) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ทางมรดก ให้แก่ทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม

                                     (7) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากร โดยไม่มีค่าตอบแทน

                                     (8) การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กับส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะในกรณีที่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลนั้น มิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น

                         4. ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

5. เวนคืน

                         การเวนคืนตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ตามมาตรา 4 บัญญัติว่า คำว่า "เวนคืน" หมายความว่า บังคับเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นตามเงื่อนไขแห่งพระราชบัญญัตินี้

                         การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัตินี้มี 2 กรณี

                         1. การตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในระหว่างมีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน ตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530

                         2. การโอนที่ดินที่มีการตราพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใช้บังคับแล้ว ตามมาตรา 15 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530

                         การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยการตกลงซื้อขายตามมาตรา 10 และการเวนคืนตามมาตรา 15 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มีการกำหนดวิธีปฏิบัติไว้ตามมาตรา 11 และมาตรา 32 โดยให้เจ้าหน้าที่เวนคืนแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินทราบ เพื่อดำเนินการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน โดยถือว่าเป็นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมาย การดำเนินการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ให้ปฏิบัติตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 พ.ศ. 2531 และระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2534

                         สำหรับค่าธรรมเนียมและค่าอากร ให้รับการยกเว้นตามมาตรา 11 และมาตรา 32 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530

                         ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

                                     - กรณีผู้มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นบุคคลธรรมดา ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้

                                     - กรณีผู้มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นนิติบุคคล ไม่ได้รับการยกเว้น โดยการคำนวณจำนวนเงินได้หรือราคาให้ถือตามจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (จำนวนเงินค่าทดแทน) หรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า ทั้งนี้ผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย และนำส่งในอัตราร้อยละ 1

                         ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

                                     - กรณีผู้มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นบุคคลธรรมดา ได้รับการยกเว้นภาษภาษีธุรกิจเฉพาะตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 มาตรา 4 (6) (ก)

                                     - กรณีผู้มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นบริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เว้นแต่กรณีที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลไม่ขอรับเงินค่าทดแทนจากการเวนคืน จึงได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ 295) พ.ศ. 2539 มาตรา 3

6. การเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากร ในการจดทะเบียนขายและจดทะเบียนบุริมสิทธิ

                         กรณีการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ซื้อผู้ขายตกลงชำระเงินค่าซื้อขายกันบางส่วน ส่วนที่เหลือได้จดทะเบียนบุริมสิทธิไว้ เช่นผู้ซื้อผู้ขายที่ดินแปลงหนึ่งราคา 1,000,000.- บาท โดยในวันจดทะเบียนผู้ซื้อผู้ขายตกลงชำระเงินค่าซื้อขายกันเพียง 500,000.- บาท ส่วนที่เหลืออีก 500,000.- บาท จะชำระกันในภายหลัง และได้จดทะเบียนบุริมสิทธิไว้ โดยมีจำนวนทุนทรัพย์ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นเงิน 2,000,000.- บาท นั้น กรมสรรพากรได้เคยมีหนังสือตอบข้อหารือกรมที่ดิน ตามหนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค 0802/756 ลงวันที่ 19 มกราคม 2528 ซึ่งกรมที่ดินได้แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบและถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0708/2631 ลงวันที่ 31 มกราคม 2528 ดังนี้

                         (1) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

                             การเรียกเก็บภาษีเงินได้จะต้องเรียกเก็บจากราคาขาย 1,000,000.- บาท แต่ถ้าจำนวนทุนทรัพย์ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามประมวลกฎหมายที่ดินเป็นเงิน 2,000,000.- บาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่สูงกว่า ก็ให้ถือจำนวนเงิน 2,000,000.- บาท เป็นราคาขาย แต่โดยที่ปัจจุบันพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 28) พ.ศ. 2534 มีผลใช้บังคับแล้ว ซึ่งตามพระราชบัญญัติดังกล่าวได้วางแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายสรุปได้ดังนี้

                                     - กรณีที่ผู้โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์เป็นบุคคลธรรมดา ห้างหุ้นส่วนสามัญ หรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นราคาประเมินสำหรับการหักภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

                                     - กรณีที่ผู้โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้เป็นนิติบุคคลซึ่งได้แก่ "บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล" ตามคำนิยามในมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร การคำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 1 ให้คำนวณจากจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                             ดังนั้น ปัจจุบันการเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์กรณีตามตัวอย่างข้างต้นจึงต้องถือปฏิบัติว่า กรณีบุคคลธรรมดาเป็นผู้ขาย เรียกเก็บโดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ขาย เรียกเก็บจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                         (2) อากรแสตมป์

                             การเรียกเก็บอากรแสตมป์จะต้องเรียกเก็บตามมาตรา 123 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร ดังนั้นในการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ตามกรณีตัวอย่างข้างต้น จึงต้องเรียกเก็บโดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นจำนวนเงิน 2,000,000.- บาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่สูงกว่าราคาซื้อขาย

*****หากมีข้อผิดพลาดประการใดก็ต้องขออภัยไว้ ณ ที่นี่ด้วยนะขอรับ หากมีประโยชน์สำหรับท่านบ้างก็ขอยกความดีทั้งหมดให้สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน กรมที่ดิน ที่ทำคู่มือนี้ออกมาให้เจ้าหน้าที่ได้ใช้ประกอบการทำงาน******